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栖霞建设:国资退出路线逐步清晰,管理改善预期不断提升

发布时间:2014-11-18    研究机构:海通证券

事件:

2014年11月18日,公司公告称收到控股比例达34.33%的控股股东栖霞集团的通知,栖霞集团通过引进战略投资者的方式进行增资扩股,注册资本和股权结构发生变更。变更前,栖霞集团的注册资本为18962.5万元。其中:南京栖霞国有资产经营有限公司占注册资本的51%;南京万辰创业投资有限责任公司占注册资本的49%。变更后,栖霞集团的注册资本由18962.5万元增加至2亿元,上海嘉实(集团)有限公司和江苏省苏中建设集团股份有限公司认购其新增的注册资本1037.5万元。变更后的股权比例为:南京栖霞国有资产经营有限公司出占注册资本的48.354%;南京万辰创业投资有限责任公司占注册资本的46.458%;上海嘉实(集团)有限公司占注册资本的3.588%;江苏省苏中建设集团股份有限公司占注册资本的1.6%。该变更下公司控股股东及实际控制人未发生变化。

投资建议:

南京国资改革:退出一般性商品房开发领域。2013年8月31日,中共南京市委办公厅和南京市人民政府办公厅转发市住建委等部门的《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》的通知。根据该《实施意见》,市属国有全资、控股及参股房地产企业股权于2013年底前完成退出一般商品房开发工作。区属、各功能板块国资房地产企业于2014年6月底前完成退出一般商品房开发工作。从公开数据看,公司大股东属于以上范围。

控股股东引入两家战略股东,实际控制人栖霞国资公司控股比例降至48.35%,国资有望逐步退出控股地位。我们认为公司控股股东-南京栖霞建设(600533)集团有限公司成功引入两家战略股东,将使得南京栖霞国有资产经营公司对公司大股东(南京栖霞建设集团有限公司)的控股比例将由此前的51%的绝对控股下降至48.354%的相对控股。虽然目前大股东控股地位并未改变,但考虑国资改革要求,国资让出控股权属大势所趋。后期市场对于公司治理改善预期有望不断加强。

管理层改善预期较高、加快周转,维持“增持”评级。截至2014年上半年,公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面分别为248万平、136万平和67万平。近年来,公司加快了商品房去化;同时公司增持汇锦小贷公司至90%、参股河北银行,加大了金融股权投资力度。今年公司提升新开工和竣工量,而期末29亿元待结资源将确保公司未来业绩增长。近期公司大股东增持公司股份至1.84%凸显对公司发展信心。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.17和0.26元,对应RNAV是6.47元。截至11月17日,公司收盘于3.93元,对应2014、2015年PE分别为23.12倍和15.12倍。公司管理层改善预期高、周转加快,将RNAV打7折作为目标价,对应4.53元,维持“增持”评级。

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