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栖霞建设深度研究报告:地缘优势明显,高结转稳定业绩

发布时间:2012-09-07    研究机构:湘财证券

南京国资背景上市地产公司。截止2012年6月29日,公司前十大股东持有49.88%股份。其中,南京栖霞建设(600533)集团有限公司是南京市栖霞区国资委控制下的国有公司,占公司股份的32.33%。同时隶属于南京市国资系统的股东为南京新港高科技股份有限公司、南京高科置业有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心等国有公司,这些国有股东占公司的股份比例为14.87%。

起步于南京。公司在南京市场具有先天的地缘优势,公司较大部分的土地储备分布在南京,也在于此原因。同时,南京是江苏省会城市,因此省会城市的人脉关系会扩散至全省,从公司的项目储备看,也在无锡和苏州这两个省内主要城市实现布局。

南京是战略根据地。从我们估算的项目毛利率看,保守估计公司的南京商品住宅项目在目前的价格水平上均在30%以上,具有一定的安全边际。同时,公司在南京也参与了保障房建设项目。西花岗保障房幸福城项目是南京四大重点的保障房项目,该项目总建筑面积达到118.62万平方米。

无锡是增量关键,苏州有待进一步深耕。瑜憬湾、栖园和东方天郡三个无锡项目是未来几年公司的重点,这三个项目的土地储备占到公司的三分之一以上,如果不考虑保障房项目,无锡项目将占到全部土地储备的一半以上。目前苏州项目储备主要仅余一个项目--苏州栖庭项目,另外自由水岸和枫情水岸除最后一个组团外两个项目基本已经售罄。公司在苏州的项目开发是围绕苏州工业开发区展开的,目前的三个项目均位于苏州工业开发区。苏州项目储备规模要小于南京和无锡两地,未来项目需要进一步进行拓展,才能在苏州形成规模经济效应。

给予公司增持评级,目标价5.5元。公司销售类项目的GAV达到80.38亿元,扣除净负债后达到38.29亿元,折合每股重估净资产3.65元,相较于2012年8月17日的收盘价5.00元溢价。在GAV测算中不包含流动性较大的上市和待上市公司股权,也不包括公司的投资性房地产的价值,加上这部分资产的价值,公司的股价较公司价值略有折价。我们预测2012年至2014年的每股收益分别为0.31元、0.34元和0.54元。以2012年8月17日的收盘价计算,分别对应的PE为16.35倍,14.66倍和9.19倍。2012年至2014年的每股净资产分别为3.43元、3.73元、4.22元。对应2012年8月17日的PB分别为1.46倍、1.34倍和1.19倍。在财务预测中,我们没有考虑公司持有上市公司棕榈园林股权的情况。由于最初的初始取得成本仅为2100万元,而2012年中报披露的期末账面价值为76799万元,即使考虑到冲击成本,股票行权的对于当年的利润影响丰厚,估值水平将显著降低。

申请时请注明股票名称