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栖霞建设:安全与效率

发布时间:2011-04-12    研究机构:长江证券

事件描述与点评

栖霞建设(600533)今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入31.41亿元,同比增长42.65%;实现营业利润6.03亿元,同比增长52.49%;实现归属母公司净利润2.84亿元,同比增长27.40%,每股收益0.27元。分红方面每10股派1.8元。

公司业绩略低于预期

公司营业收入增长超过归属母公司净利润增长主要原因在于两点:第一,公司结算毛利率下滑了3个百分点,主要原因是公司结算的主力项目上城风景、自由水岸、瑜憬湾这三个项目结算的毛利率较低;第二,公司的少数股东权益上升源于结算项目中合作居多。预计在2011年公司的毛利率将会显著提升,但在2011年后随着保障性住房结算占比的提升,预计公司的毛利率继续会受到影响。从结算的结构来看,2011年的少数股东权益仍然占比较大,之后将会有所下降。

公司的脚步仍然缓慢

公司全年合同销售金额达到20.24亿,合同销售面积14.98万平,回笼资金约21.14亿。总体上公司在2010年全年的销售上表现一般,对外拓展的脚步也在持续放慢,正因为这样公司资产负债率远远低于行业的平均水平,费用情况与09年相比也得到了下降。在预收账款方面,报告期期末为10.69亿,预计锁定EPS为0.16元,业绩锁定相对较弱。公司11年的目标销售额为40个亿左右,但公司可售资源也都集中在限购城市,因此上半年的销售难度依然较大。

公司开始多样化土地拓展

公司在2010年的拿地策略方面进行了多元化的探索,在一级开发方面,2010年12月,公司与南京浦口新城开发建设指挥部签订战略合作协议,受托参与浦口新城1000亩土地的一级开发建设,内容包括土地整理、市政基础设施建设、市政配套设施建设、保障安置住房建设等。在旧改方面,公司1.69亿的价格取得南京电子网板科技股份有限公司50%的股权。该项目为南京市2010年污染搬迁项目,旧厂区占地约170亩,地块性质为二类居住用地,预计可建面积22万多平方米。在商业地产方面,公司1.1亿的价格完成了对南京华德美居购物中心有限公司旗下的百安居栖霞店的物业收购工作,该项目占地约60亩,现有商场建筑面积约2.7万平方米,目前为商业用地。目前改项目已划归入公司投资性房地产。在保障性住房建设方面,公司承建的南京幸福城保障房项目前期工作进展顺利。截至2011年3月31日,该项目“四证”已领取,住宅部分100万平方米已全面开工建设,且80%的住宅已被预订。

盈利预测与估值

从公司的过去的一年来看,公司依然步履艰难,目前手上项目资源也不是很充足;公司是行业变革期,中小房企的缩影,有时候变革确实在悄悄向你走来。预计11年的业绩主要来自无锡瑜憬湾、南京上城风景与栖庭项目。预计11-12年EPS分别为0.42、0.55元,维持“谨慎推荐”评级。

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