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2017年统计局4月房地产数据点评:投资如期创新高,开启新逻辑

发布时间:2017-05-15    研究机构:华泰证券

事件:投资再创新高,土地投资带领投资高点在Q3正在逐步兑现

2017年4月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.0万亿元、1.3亿平方米,分别同比上涨10.0%和7.7%;新开工面积1.7亿平方米,同比上升10.1%;开发投资额8440亿元,同比上升9.6%;资金来源1.2万亿元,同比上升11.3%;土地购置金额745亿元,同比上升84.8%。我们认为:1)销售下降符合预期,按照目前的房贷利率水平,预计会在未来2~3个月看到单月销售同比负增长;2)拿地支撑投资,目前逻辑正在兑现,开发商存货水平决定Q3拿地还会再上一个台阶,关注政府投资链条。

信贷刺激正从全国范围内褪去,单月销售增速预计在未来2~3个月探负

刺激今年房地产销量的,可以从一二线和三四线来看,1)一二线的下滑我们理解为表观数据下滑,真实需求依然旺盛,可以从新房购房摇号上看出。2)三四线的销售,我们理解为两个基本面+两个催化剂,与短期关联度更大的是催化剂,也就是信贷和棚改货币化安置,目前这两大催化剂均在弱化,对三四线的拉动也在减弱。楼市进入正常小周期,预计将在未来2~3个月单月首次下探同比负增长。

下行中继,Q3底、Q4初迎来小反弹

制约销售的因素慢慢从需求不足转变为供给不足,开发商资金压力不大依然是主要原因,行政价格管制使得开发商更有信心和理由去“捂盘”,带来短期供不应求。改变这一情况的,需要有供地增加和资金压力体现。目前来看,资金压力会在年底时期逐步体现,这是成为开发商推盘的主要原因,我们预计时间点将在Q3底和Q4初出现,今年的金九银十值得期待。

主题为主,Q3再转变配置

地产基本面需要等待时间,预计Q3之后将好转,迎来销售反弹,同时我们在上一篇报告指出,投资高点也会在Q3出现,因此我们预计Q3可以看到一个基本面修复的过程,当前继续推荐低估值品种,建议关注深华发A、华业资本、招商蛇口、栖霞建设(600533)。同时,北京和福建相关个股仍然值得关注,主要看点包括中央政务区,建议关注中国武夷、北京城建、金融街。

风险提示:投资持续上行引发经济过热。

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