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房地产行业-2016年11月信贷数据的点评:非常规逻辑下的投资需求退潮

发布时间:2016-12-18    研究机构:华泰证券

事件:11月银行房贷投放再次净增加,单月创历史新高,数据在误导

2016年11月,新增居民中长期贷款达到5692亿元,创历史新高,年内贷款额已达到5.3万亿元,是去年同期的191%。我们从两个维度来看这个数据:1)新增居民中长期贷款/销售金额=52%,上月为43%,意味着首付比例在下降;2)新增居民中长期贷款/新增人民币贷款=72%,上月为75%,今年前11月累计为45%,意味着银行房贷投放意愿还在上升。这两个数据看起来像杠杆还在提升,但我们认为是数据在传导一个继续加杠杆的错误信息。

其实是销售结构变化,而且贷款利率折扣在减少

1)分拆各个城市的销售金额,全行业同比增长13.2%,其中三四线城市增长24.1%,若看销售面积,则这两个数据分别是7.9%和12.2%。也就意味着,需求已经开始从一二线城市撤离,而三四线城市的购房首付比例更低,也反映出银行的新高房贷在投放对象上从一二线城市居民转移到了三四线;2)根据融360监控的房贷利率,小幅回升到4.45%,是年内的首次回升,主要是银行主动减少折扣,由于融360监控城市几乎都是一二线城市,所以我们判断接下来一二线一定会进入到贷款利率收窄的时间段,也就是我们所说的货币政策收紧。

并非风险还在加大,拿地必起+财政替代会使投资性需求退潮

我们的有两个判断,1)拿地必然再起,供给一定会增加;2)财政政策一定会代替货币政策,放水一定会收缩。这样的供需关系变化和金融杠杆变化不利于投资需求的发挥。针对银行信贷量和利率两个变量,我们仍然建议更关注价格的变化,原因在于信贷会领先于销售,而且居民购房也是受制于银行的,所以价格会是银行放贷意愿更加直观的表现,未来的杠杆一定会下降。

2017年的整合逻辑是王道,挑选NAV折价和50~100亿市值转型标的

我们继续强调,不管是房价、还是二级市场,定价权都在发生转移,我们继续看好NAV折价公司,建议关注招商蛇口、首开股份、北京城建、泰禾集团、中国武夷,同时,转型类公司建议关注华业资本、嘉宝集团、栖霞建设(600533)。

风险提示:库存去化进展超预期。

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