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房地产2016年统计局11月份数据点评:冷看房价定价权转移

发布时间:2016-12-13    研究机构:华泰证券

事件:11月数据显示拿地趋势已起,但销售下滑趋势已定

2016年11月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.1万亿元、1.5亿平方米,分别同比上涨13.2%和7.9%;新开工面积1.4亿平方米,同比上升3.3%;开发投资额9412亿元,同比上升5.7%;资金来源1.2万亿元,同比上升11.2%。我们Q4以来提到的投资再起、拿地再起的逻辑在兑现,已经连续两个月出现拿地金额同比100%增速,预计该趋势还将维持,特别是在明确从货币政策宽松转向财政政策宽松时期,对土地财政的依赖必然大幅增强。

政策进入持续不友好阶段,地产第二春的核心逻辑将被破坏

1)7月以来我们一直看多的逻辑,在于银行的风险考量会使其持续发放房贷,主要目的是降低地产和地产产业链的坏账。这一进程截止当前,我们认为已处于末期,也就意味着进一步降低坏账的空间已经十分有限。需要解释的是,三四线鬼城是坏账风险,这是常见误区,坏账是现金流不匹配导致,而鬼城是房企利润问题,一个楼盘只要卖出大约60%的项目,就足以回收全部投入,也就可以归还所有债务;2)接下来银行切换到收益考量,势必在边际上减少房贷的发放,而在一定时期内,一旦银行开始涨价,处于被动状态的开发商就会降价,所以我们预判2017年房价也将有所回调。

房价定价权已经在发生转移,库存vs货币究竟谁主宰2017年涨跌?

1)最经典的地产逻辑是用货币周期解释房价问题,这其实是房价的短周期表现,那么我们有理由认为,明年房价会出现回调;2)库存周期至少是中周期维度,这也能够解释为什么库存高企的情况还能有价格抬升,所以我们认为当前的一线城市库存少仅仅是托底手段而非上涨因素;3)一线城市定价权已经在二手房市场,这是供需弹性都超过新房市场的存在,考虑到每年新增流入人口的减少,其实已经在增量上匹配了一线城市土地供给的减少,而我们估算北京存量房900万套,空置率假设在15%,那么也就意味着未来可投放二手房为135万套,可供去化6年以上,其供给弹性远远超过新房,也就是说未来一线城市定价权已经出现了转移。

2017年的整合逻辑是王道,挑选NAV折价和50~100亿市值转型标的

不管是房价、还是二级市场,定价权都在发生转移,我们继续看好NAV折价公司,建议关注招商蛇口、首开股份、北京城建、泰禾集团、中国武夷,同时,转型类公司建议关注华业资本、嘉宝集团、栖霞建设(600533)。

风险提示:库存去化进展超预期。

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