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房地产行业重大行业事件点评报告:供需两端齐发力,因城施策促平稳

发布时间:2016-03-25    研究机构:方正证券

事件:上海3月25日发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,从供需两端提出9条措施促进房地产市场稳健发展,具体包括:强从严执行住房限购政策、实行差别化住房信贷政策、增加商品住房用地供应并提高商品住房用地的中小套型比例、强化市场监管和开展执法检查、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行、多渠道筹措人才公寓住房、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理、加快推进旧区改造和“城中村”改造、建立联席会议。

限购和信贷政策收紧,双管齐下抑制投机性需求。

收紧限购年限:非户籍居民购房缴纳个税或社保年限由购房日起前3年内累计缴纳2年以上,改为连续缴纳5年及以上;差别化住房信贷政策并禁止首付贷:拥有1套住房家庭,为改善居住条件再次申请商贷购房,首付比例普通住房和非普通住房分别不低于50%和70%;购房人承诺首付款为自有资金。

限购满2改5,年限向北京靠齐,达到上海历史最严水平,成为限制投机性需求最直接有力手段;二套房商贷首付比例区分普通和非普通住房分别上调10%和30%,并首次从购房人需求侧明文严禁首付贷,降低改善性和投资性住房杠杆水平,减少非理性购房的同时防范信贷风险。普通住宅在成交价格、房屋类型和面积均有严格规定(成交价低于同级别土地住房平均交易价1.44倍以下,即内环、内外环之间和外环外分别为450万、310万和230万以内;单套建面140平米以下;五层及以上多高层住房、不足五层的老式公寓和新旧式里弄),因此单价越高单套面积限制越严,对二套房改善性需影响程度由城中心向外延阶梯递减。

而同时自住型改善性需求占比由城中心向外逐步提升,成交量能占比也不断增加(内环、内外环和外环2015年成交套数占全市比例分别为3%、17%和80%),因此我们认为非普二套房首付比例大幅上调对整体改善性需求影响有限。

加大土地供应、增加政策性住房,产业前端后端多维度发力扩供给。

土地供应方面:提高商品住房用地供应,同时提高新增供地中小套型比例,中心和郊区分别不低于70%和60%,供需矛盾突出的郊区上浮10个百分点。政策性住房保障方面:推进廉租房公租房并轨运行、商品住房项目配建5%以上保障性住房、轨道交通场站“上盖”配建人才公寓、确保共有产权保障住房土地供应等。

根据我们跟踪数据,上海新建商品住宅去化周期由2015年初15个月的高点迅速回落至6个月左右,新盘数量无法跟上高位运行的销售数量导致库存持续减少是关键原因(同期库存面积由130万方下降至不足90万方),因此扩大商品住房用地供应,能够从产业前端方面直接缓解供需矛盾,可谓追根溯源之举。

在产业后端供给方面,一方面多渠道灵活增加廉租房、公租房、经济适用房和共有产权保障住房等政策性住房,在保障居住性需求的同时分流商品房需求压力;另一方面加强对开发商和中介机构监管,严查捂盘惜售、炒作房价、虚假广告等违法违规交易行为,直接规范商品住房供应,消除市场过热的非理性人为因素。

供需两端齐发力,因城施策促稳定,维持行业推荐评级上海商品住宅成交均价2015年由28659元上涨至33572元,涨幅达17%,2016年在加速上涨并领涨全国,1-2月涨幅达8.4%,此次“沪版调控方案”的出台时点和调控力度并未超出我们预期。从调控措施收紧限购政策并差别化信贷政策的具体规定可以看出:需求端主要限制投机投资性需求,对居住型改善性需求影响相对有限;而在供给侧无论是从产业前端的供地环节,还是从产业后端的开发商开盘监管、中介机构销售和政策性住房保障环节均出台大力度政策,在多渠道全方位扩大供给的同时消除人为非理性因素,是从根源上保障市场稳定发展的举措。

此次上海调控政策属于一线城市地方政府针对地区市场非理性上涨的特定调控措施,因城施策、因地制宜,从中长期看有利于市场平稳运行,形成良好示范带动区域市场稳定发展。

一线城市调控压力大,北京深圳或将出台调控政策,需求溢出将利好在二线城市和一线城市周边区域有优质项目布局的房企,如滨江集团(002244)、栖霞建设(600533)(600533)、南国置业(002305)。

风险提示:政策引发市场过度反应。

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