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栖霞建设2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-26 14:38    来源媒体:同花顺

栖霞建设(600533)(600533)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

(一)经营情况回顾

报告期内,公司商品房合同销售金额34.74亿元,上年同期为43.13亿元;商品房合同销售面积17.91万平方米,上年同期为24.19万平方米。公司销售商品、提供劳务收到的现金42.59亿元,上年同期为38.61亿元。

报告期内,公司商品房新开工面积29.39万平方米,上年同期新开工面积25.07万平方米;公司竣工面积20.11万平方米,上年同期竣工面积2.64万平方米。南京星叶欢乐城项目二期和南京星叶瑜憬尚府项目(G53地块)开工;南京瑜憬湾项目全部竣工;无锡东方天郡项目二期部分竣工。

在严控风险的前提下,公司继续密切跟踪土地市场动态,积极增加土地储备2019年5月22日,公司的全资子公司无锡栖霞以12.3113亿元人民币竞得无锡市锡国土(经)2019-7XDG-2017-44号地块;2019年6月5日,公司以10.6亿元人民币竞得南京市NO.2019G17号地块;2019年6月12日,公司以23亿元人民币竞得南京市江北新区2019G07号地块;2019年9月18日,公司的全资子公司苏州栖霞以3.8981亿元人民币竞得苏地2019-WG-27号地块。以上新增土地储备的总用地面积合计19.06万平方米,规划建筑面积合计约为50.6万平方米。

目前,房地产行业已进入新一轮调整期,规模化趋势日趋明显。公司一直坚持在风险可控的前提下,理性获取土地资源,同时通过合作开发等方式对新增项目进行开发建设。报告期内,公司对在南京市新竞得的2019G17号地块和江北新区NO.新区2019G07号地块分别采用了合作开发的方式,以期降低经营风险,实现与合作方的资源整合和优势互补,有效应对市场竞争和资金压力。

报告期内,公司的控股子公司栖霞物业(证券代码871792),以开展“五心服务”为抓手,全面落实管家式服务,依托星叶汇社区综合服务平台,开展多种经营,不断提升业主满意度。同时,积极拓展外部市场,物业服务规模进一步扩大,2019年实现营业收入1.6亿元。

报告期内,公司在拓宽融资渠道、改善公司融资和债务结构方面取得新的进展。2017年7月26日,公司收到了中国证监会出具的批复:核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过15亿元公司债券;2018年4月2日,公司完成2018年公司债券(第一期)的发行,实际发行规模13.4亿,最终票面利率6.36%;2019年7月9日,公司完成2019年公司债券(第一期)的发行,实际发行规模1.6亿元,最终票面利率5.4%。2019年5月29日,公司2018年年度股东大会审议并通过了《关于申请发行超短期融资券的议案》;2019年11月25日,公司收到了中国银行间市场交易商协会发出的接受公司金额为10亿元的超短期融资券注册的通知书;2019年12月10日,公司完成了2019年度第一期超短期融资券的发行,金额为10亿元。

2018年9月,公司拟以自有资金收购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的合计75,523,702股棕榈股份(002431)的股权;2019年3月,股份过户登记手续办理完毕。目前,公司合计持有棕榈股份的股份数为176,523,702股,占其总股本的比例为11.87%,为第二大股东。2019年4月,河南省豫资保障房管理运营有限公司成为棕榈股份的控股股东,河南省财政厅成为棕榈股份的实际控制人。河南省豫资保障房管理运营有限公司将向棕榈股份提供资金和业务等方面的支持,有助于棕榈股份的经营发展和业绩提升,为股东创造更大的价值。

报告期内,公司的其他对外投资项目也体现出较好的盈利性和成长性。截止报告期末,公司持有河北银行股份有限公司的股份为2.225亿股,占其总股本3.18%。报告期内,河北银行完成了新一轮增资扩股,营业收入和拨备前营业利润同比增长14%和23%。报告期内,公司参股的南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司、南京晨骐投资中心(有限合伙)(即“飞马基金”)主要经营指标均稳步提升。

(二)经营管理

报告期内,公司一如既往地重视管理创新和成(002001)本控制,公司在推进信息化建设和成本管理方面取得了良好成效。2019年,公司以南京栖樾府(江北新区2019G07号地块)为试点推动项目合作开发模式;以南京朝天宫项目(2019G17号地块)为试点推进项目总经理制;以星客公司为试点推进后续项目运营标准的制定。

(三)财务情况

2019年度,公司实现营业总收入23.06亿元,同比减少1.47%;实现利润总额4.34亿元,同比增加37.33%;实现净利润3.01亿元,同比增加37.45%;实现归属于母公司所有者的净利润2.98亿元,同比增加36.98%;实现每股收益0.2839元,上年同期为0.2073元。报告期内,公司结算销售面积11.11万平方米,其中:商品房结算销售面积9.88万平方米,上年同期结算销售面积7.06万平方米。

截至2019年12月31日,公司总资产205.96亿元,同比增加26.31%;归属于母公司所有者权益39.54亿元,同比增加8.96%;公司合并报表资产负债率为80.40%,剔除预收账款后的资产负债率为60.48%。

本报告期末,公司短期借款和一年内到期的非流动负债为35.20亿元,截止报告期末,公司货币资金为22.78亿元,南京星汇项目合作投资款为12.11亿元,随着项目达到借款条件和开盘销售,该款项将逐步收回。截止2020年3月31日,未使用的银行授信超20亿元,足以覆盖短期债务。

截止报告期末,公司存货为135.92亿元,在售、在建和待建的商品房项目位于南京、无锡和苏州,所在的长三角城市群是我国城镇化基础最好的地区之一,加之公司在区域内的品牌优势,项目发展潜力和盈利能力可期,能够满足未来2至3年的持续发展需要。

(四)社会认同

报告期内,公司所有项目主体验收优良率100%,无锡栖庭一期整个组团获得2018年度“扬子杯”。公司承建的丁家庄二期保障房项目12栋单项工程获得2019年度南京市优质工程“金陵杯”,7个单项工程获得江苏省优质工程“扬子杯”。二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司主营的房地产开发业务实现营业收入20.80亿元,较上年减少1.92%;房地产开发业务的营业成本为11.59亿元,较上年减少2.85%;毛利率为44.28%,较上年增加0.54个百分点。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2019年,中央政府坚持“房住不炒”和以稳为主的政策基调,对房地产行业的金融抑制政策贯穿全年,进一步深化因城施策取得了积极效果,通过对部分城市实施定向微调,在保障合理住房需求的同时,保障了房地产市场的整体稳定。

从数据上来看,2019年,各类城市各层次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势,但在房地产调控效果显现,多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整,百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间,价格表现更加平稳。成交方面,一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升,二三线城市居民置换需求不减,改善型需求继续稳步释放。

2019年,从整体来看,住宅用地供需规模同比小幅增长,成交楼面均价保持较高水平,平均溢价率与上年同期基本持平,仍处低位,土地市场整体表现较为理性。具体来看,2019年上半年,在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素推动下,热点城市竞拍热度显著提升,部分地块成交楼面价刷新区域甚至所在城市楼面均价历史记录;进入下半年后,在政策调控持续收紧态势、金融监管持续加强的双重影响下,行业调整预期进一步强化,资金压力凸显,土地市场明显降温,住宅用地流拍率提升;值得注意的是,随着土地市场的调整,部分热点城市陆续推出高性价比的优质地块,在一定程度上提振了企业竞拍土地的积极性,部分城市地价成交出现结构性上涨,但在房地产金融管控继续从严下,土地市场上涨趋势不具备延续性,仍将以平稳态势为主流,房地产企业的投资将更加聚焦与理性,拿地区域逐步向城市基本面较好、人口集聚性强的一、二线城市回归。

公司认为,展望2020年,中央政府对房地产行业的市场调控政策将依旧保持从严基调,在因城施策、一城一策下,房地产市场整体仍将平稳运行。同时,在多种因素综合影响下,不同城市分化格局愈加明显:一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下,预计市场延续底部回升行情可期;部分城市群和具备人口集聚效应的二线城市将延续较好发展态势;部分高位运行的城市市场调整压力仍不减;有人口支撑的三四线城市仍将保持平稳趋势,需求存在透支等因素的三四线城市市场或将面临较大调整压力。

对房地产行业而言,在今后相当长一段时期,仍然是机遇与挑战并存,刚需和改善型住房需求仍将是市场成交主力,且人口年龄结构的变化也会加速需求释放,未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。因此,在风险可控的前提下,我们将继续坚持“一业为主,多元发展”的战略,以房地产为主业,挖掘内部运营潜力,优化管理,提升产品和服务;同时,注重风险防范,稳健经营,积极在产业链上下游寻找发展机遇,拓宽盈利渠道,切实推动公司的持续、健康、稳定发展。

(二)公司发展战略

公司坚持以以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会,力求积极、稳妥地壮大公司实力,实现可持续发展的战略,在市场波动中加强风险防范,深耕长三角区域,稳健经营;同时,积极在产业链上下游寻找发展和投资机遇,拓宽盈利渠道,推动公司的持续、稳定、健康发展。

(三)经营计划

2020年,在市场调整和资金面趋紧的双重压力下,公司将全力以赴做好楼盘销售工作,力争把握市场节奏,加大营销力度,推动销售回款。南京的星叶欢乐城项目和参股的江北栖樾府项目(江北新区G07地块)及无锡的天樾府项目将首次开盘,公司将针对项目特点,整合销售资源,拓宽销售渠道,创新销售模式,加快新老项目的销售进度。

2020年,公司将继续以高品质推进项目建设,推动南京板桥星叶欢乐城项目、南京G53地块、无锡栖庭二期、南京星叶枫庭项目、南京G17地块(范家塘项目)和参股的江北栖樾府、苏州栖园(苏州2019-WG-27号地块)项目的开发建设,完成无锡东方天郡四期、无锡栖庭二期和南京星叶枫庭项目竣工验收。

2020年,公司将持续提升公司对持有物业的招商和运营能力。继续做好存量的持有物业的招租工作;推进南京枫情水岸教育一条街和南京上城风景、苏州、无锡三个星叶生活广场的运营水平。

2020年,公司将继续深耕江苏,以南京、苏州、无锡等长三角区域城市为重点,在资金允许、风险可控的前提下,择机增加项目储备。

(四)可能面对的风险

1、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。在房地产长效机制作用下,住宅居住属性强化,四限政策抑制了投资需求,刚需和改善型需求有效提升。随着长三角区域一体化战略的实施,公司项目所在的南京、苏州和无锡,对人口的集聚能力将会不断增强,公司的项目具备较强的抗风险能力。

从所在区域的土地市场来看,地价持续走高,公司获取土地储备的难度日渐加大,公司的主营业务面临可持续发展能力不足的风险。随着调控的深入、融资成本的增加,为规避后期风险,联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下,公司将继续谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。

2、行业风险

2019年,房地产行业集中度加速提升,“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识,资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一,平衡风险能力较差,竞争优势减弱,生存空间被压缩。唯有聚焦主业,苦练内功,积极推进产品创新,形成差异化竞争优势,才能实现稳健、可持续发展。

3、财务风险

2019年,房地产行业融资渠道收缩,企业融资难度攀升,公司发展或将可能面临资金紧张的风险。公司一方面将强化现金管控,另一方面积极融资,缓解资金压力,在资本市场寻求多元化的融资方式,先后采用中期票据、短期融资券和公司债等多种融资工具,不断优化融资结构,降低资金成本。四、报告期内核心竞争力分析

1、品牌优势

多年的区域化发展战略,使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度,不断创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力,“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时,公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑,成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持,实现了合作共赢和协同发展。

2、企业文化

公司率先在行业内倡导优秀的企业文化,提出“成就优质生活空间,给您一个温馨舒适的家”,“星叶品牌――指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化,造就了公司自上而下共同认可的价值观,“员工随企业成长,建筑与时代同步”深入人心,和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力,使得公司管理团队稳定,员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会各方面的高度认可。

3、管理能力

身处调控常态化的房地产行业,在复杂多变的市场环境下,公司锻炼出了一支优秀的、稳定的管理团队,具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后,公司在成本控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节,强化运营效率和管控能力,不断提高产品质量,严格控制成本,提升住宅产品附加值。

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